Update: Wohnwetterkarte 2.0

Was sind die Trends? Die Wohnwetterkarte zeigt die „Großwetterlage“ im deutschen Wohnungsmarkt. Sie verdeutlicht die aktuelle Situation und gibt eine Aussicht auf die Lage in den nächsten drei bis fünf Jahren.
  • Datum der Veröffentlichung: 29 Mai 2020
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Wohnwetter?

Nach letztem Jahr legen BPD und bulwiengesa zum zweiten Mal die Wohnwetterkarte vor.

Das Thema Wohnen ist und bleibt von großer gesellschaftlicher Relevanz, denn: jeder Haushalt braucht eine Wohnung. Wie schon 2019 zeigen BPD und bulwiengesa die Wetterlage auf dem deutschen Wohnungsmarkt. Gemessen wird dabei das Verhältnis von Angebot und Nachfrage.

Ziel ist es, für jede einzelne deutsche Kommune die Temperatur des Wohnungsmarktes bildhaft darzustellen. Die Wohnwetterkarte soll politische Entscheidungsträger, Investoren und Nutzer für die Situation auf dem jeweiligen Wohnungsmarkt sensibilisieren und dazu anregen, gemeinsam Lösungen für die höchst unterschiedlichen lokalen Herausforderungen zu finden.

Welches Wetter haben wir wo?

Ein heißer Wohnungsmarkt zeichnet sich aus durch:

  • eine hohe Nachfrage (Indikator 1)
  • und ein zu geringes Bauvolumen im Vergleich zur Nachfrage (Indikator 2)

 

Hinweis: Mit dem Plus (+) können Sie die Karte bis zur Ansicht der Gemeindeebenden vergrößern.

Ein heißer Wohnungsmarkt zeichnet sich aus durch eine hohe Nachfrage (Indikator 1) und ein zu geringes Bauvolumen im Vergleich zur Nachfrage (Indikator 2). Mit dem Plus (+) können Sie bis zur Ansicht der Gemeinden zoomen. © GeoBasis-DE / BKG 2020

Score der Gemeinden
Kalt Überhitzt

Wohnwetter Trends

Der Blick auf die Wetterkarte 2020 zeigt spannende Trends, besonders im Vergleich zur Wohnwetterkarte 2019:

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1. Großstädte heizen ihr Umland auf

Die Großstädte sind sehr heiß – vor allem weil demografisch starke Jahrgänge in den letzten Jahren studiert haben und in den Großstädten in den Beruf eingestiegen sind. Steigende Preise und Wohnraumknappheit in den Großstädten führen ebenso zu Ausweichbewegungen in das Umland wie die Tatsache, dass die geburtenstarken Jahrgänge nun in die Familienphase kommen und sich auch deshalb stärker ins Grüne orientieren. Dieser Effekt wird besonders in den umliegenden Regionen der Städte Berlin, Hamburg und Stuttgart ersichtlich.

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2. Ostdeutschland wird punktuell wärmer

Etliche Regionen in Ostdeutschland sind im Vergleich zur Wohnwetterkarte 2019 wärmer geworden. Neben Berlin, dessen warmes Wohnwetter immer weiter nach Brandenburg hineinstrahlt, steigt die Temperatur relativ zum Vorjahr auch in verkehrsgünstig gelegenen Korridoren wie Eisenach-Erfurt-Jena entlang der Autobahn A4 deutlich. Gleiches gilt für die landschaftlich attraktive Küstenregion in Mecklenburg-Vorpommern. Die Entwicklung sollte jedoch nicht darüber hinwegtäuschen, dass die kältesten Regionen nach wie vor im Osten Deutschlands liegen: In fast ganz Sachsen-Anhalt, der Lücke zwischen Dresden, Leipzig und Berlin sowie in Thüringer Wald und Erzgebirge ist es nach wie vor sehr kalt.

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3. Strukturschwache Regionen kühlen weiter ab

Eine gegenteilige Entwicklung hin zu und damit kühleren Temperaturen weisen neben weiten Teilen Ostdeutschlands vor allem strukturschwache Regionen in Westdeutschland auf. Fast alle Regionen, die gegenüber 2019 kälter geworden sind, liegen weiter weg von den großen Ballungsräumen und weisen eine schlechte Verkehrsanbindung auf. Beispiele sind die Nordseeküste, der Hunsrück, die Rhön und das nördliche Oberfranken. Im Ruhrgebiet sind die Kommunen außerhalb der warmen Kernstädte Duisburg, Essen und Bochum kühler geworden – nur Dortmund strahlt etwas mehr nach außen.

Diese neuen Trends sind relativ im Vergleich zur generellen Verteilung der Wärme auf dem Wohnungsmarkt in Deutschland. Die folgenden zentralen Erkenntnisse der Studie aus dem Jahr 2019 haben deshalb weiterhin Bestand.

Daher sind sie nachfolgend zusammengefasst:

1. Heißer Süden, kalter Osten
Großräumig betrachtet gibt es in Deutschland ein starkes Gefälle: Süddeutschland verzeichnet viele Zuzüge – die Mehrzahl der sehr heißen Kreise befindet sich im Radius von 100 Kilometern um München. Das Wetter in West- und Norddeutschland ist durchwachsen, während der Osten in weiten Teilen kalt ist. Dieses Muster existiert bereits seit Mitte der 1980er Jahre – hier kann man also eher von Wohnklima als von Wohnwetter sprechen.
 
2. Städte sind Hitzeinseln
Sämtliche große deutsche Ballungsräume und Städte sind durch große Hitze geprägt – egal ob sie im Norden, Süden, Westen oder Osten liegen. Der Unterschied besteht darin, dass die Hitze umso weiter ins Umland ausstrahlt, je wirtschaftsstärker ein Ballungsraum und je dünner besiedelt sein Umland ist. Neben den Großstädten weisen auch kleinere Städte, meist mit hohem Studierendenanteil wie Kiel, Rostock, Braunschweig, Magdeburg, Münster, Bonn, Erfurt, Karlsruhe oder Freiburg, eine hohe Wohnungsnachfrage bei zu geringer Bautätigkeit auf.
 
3. Auch das Land kann heiß sein
Im Raum Emsland-Cloppenburg-Vechta, Konstanz-Tuttlingen-Balingen und Ulm-Oberschwaben-Allgäu ist es heiß, obwohl kein großer Ballungsraum in der Nähe ist und die Hochschulen allein nicht die Ursache sind. Hier führt eine starke mittelständische Wirtschaftsstruktur zusammen mit einer hohen Geburtenrate zu einer hohen Wohnraumnachfrage.
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Alexander Heinzmann
Geschäftsführer

„Die Wohnwetterkarte 2020 zeigt uns, dass der Wohnraummangel nicht nur für die Großstädte eine große Herausforderung ist, sondern auch für die umliegenden Regionen. Der entstehende Siedlungsdruck in die Breite sollte nicht zu mehr Zersiedlung und Verkehr führen. Zur Entlastung der Metropolen brauchen wir deshalb eine Konzentration der Wohnbaulandentwicklung auf größere Entwicklungen im Umland. Bei diesen sollten Wohnungsbau und Mobilitätskonzepte Hand in Hand gehen.“

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Alexander Heinzmann
Geschäftsführer

In vielen deutschen Großstädten sowie in Ballungsräumen von Südhessen, Südbayern und Baden-Württemberg mangelt es an einer ausreichenden Zahl von Baufertigstellungen. Dieser Engpass hat sich gegenüber 2019 stärker in die Fläche verteilt.

Daraus lassen sich Vor- und Nachtteile ableiten: Diese Entwicklung stärkt die Regionen jenseits der großen Ballungsräume in demografischer, wirtschaftlicher und infrastruktureller Hinsicht und entlastet damit die Großstädte. Eine großflächige Verteilung des Wohnbaus darf aber nicht zu mehr Zersiedelung und Verkehr führen, deshalb brauchen wir punktuell konzentrierte größere Entwicklungen in den Umlandzentren, um die Metropolen zu entlasten. Wichtig ist eine gute Verkehrsinfrastruktur in Verbindung mit vorausschauenden Mobilitätskonzepten.

Die unterschiedlichen Temperaturen der Wohnwetterkarte sind auch Ergebnis der falschen Verteilung der Bautätigkeit in Deutschland. Trotz eines insgesamt gestiegenen Wohnungsbedarfs wird in weiten Teilen von Sachsen-Anhalt, Sachsen und Thüringen sowie im Saarland und dem südlichen und östlichen Niedersachsen gemessen am tatsächlichen Wohnraumbedarf zu viel gebaut.

Was ist das Wohnwetter?

Die Wohnwetterkarte zeigt die „Großwetterlage“ im deutschen Wohnungsmarkt. Sie verdeutlicht die aktuelle Situation bei Angebot und Nachfrage und gibt eine Aussicht auf die Lage in den nächsten drei bis fünf Jahren.

Ein heißer Wohnungsmarkt zeichnet sich durch eine hohe Nachfrage (Indikator 1) und ein im Vergleich zur Nachfrage zu geringes Bauvolumen (Indikator 2) aus. Kalt bedeutet, dass kaum oder nur wenige Wohnungen nachgefragt werden oder im Verhältnis dazu zu viel gebaut wird.

Eine Prognose, wie sich die Preise in ferner Zukunft entwickeln werden, ist damit jedoch nicht verbunden. Auch eine besondere Nachfrage durch Ferienwohnungen ist nicht berücksichtigt.

Was passiert bei einer Überhitzung des Marktes? Ganz sicher wird ins Schwitzen geraten, wer eine Wohnung sucht. Ebenso kann Kälte unangenehm sein, vor allem für diejenigen, die eine Immobilie besitzen, aber auch für Mieter, die eine gut instandgehaltene Immobilie suchen. Auf dem Wohnungsmarkt ist es wie beim Wetter: Bei angenehmer Wärme fühlen sich alle am wohlsten.

Am heißesten sind übrigens nicht Kommunen, die „einfach nur“ eine hohe Wohnungsnachfrage haben. Es sind diejenigen Städte und Gemeinden, in denen eine sehr hohe Nachfrage und eine sehr geringe Bautätigkeit zusammenkommen. Glonn – rund 30 km südöstlich von München – bleibt, wie bereits im Vorjahr, die „heißeste“ deutsche Gemeinde auf der Wetterkarte. Auf Platz zwei liegt die brandenburgische Landeshauptstadt Potsdam. Die Stadt ist gleichzeitig Spitzenreiter beim Bedarfsindikator. Hingegen kommt in besonders „kalten“ Gemeinden zu einer schwachen Nachfrage auch noch eine überhöhte Bautätigkeit hinzu.

Ausgangspunkt der Berechnungen ist die Wohnungsbedarfsprognose von bulwiengesa für alle Landkreise und kreisfreien Städte in Deutschland. Dabei wird zwischen folgenden Komponenten unterschieden:

Die errechneten Komponenten aus Ersatz-, Zusatz- und Nachholbedarf wurden einerseits ins Verhältnis zum aktuellen Wohnungsbestand und andererseits zur prognostizierten Bautätigkeit gesetzt.

Aus diesen beiden Indikatoren wurde ein standardisierter Wert für jeden Landkreis berechnet, der Aufschluss über die Angebotsknappheit in den nächsten fünf Jahren gibt. Die Kombination dieser beiden Indikatoren ergibt die Temperatur auf Landkreisebene. Sie spielt auch für die Gemeinde eine wichtige Rolle, denn Wohnungsmärkte gleichen sich im Nahbereich aus. Eine einzelne Gemeinde kann große Hitze in einer Region nicht allein absorbieren.

Um auf die Temperatur für einzelne Gemeinden zu kommen, spielt noch ein dritter Indikator eine Rolle: Die Einwohnerprognose auf Gemeinde­ebene. Hiermit erfolgt die Differenzierung zwischen kalten und warmen Teilen innerhalb
von Kreisen.

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