Wohnquartiere zielgruppengerecht entwickeln mit den BPD-MOSAIC-Milieus

Bei BPD-MOSAIC verbinden wir Big Data, Wohnwünsche und Marktexpertise zu einem klaren Bild des zukünftigen Stadtquartiers.
  • Datum der Veröffentlichung: 24 September 2020
Download: BPD-MOSAIC (PDF)

Wer Wohnungen baut, muss im Vorfeld wissen, für wen er diese baut. Umso mehr gilt dieser Leitgedanke bei großformatigen Entwicklungen, sogenannten Gebietsentwicklungen. Sie prägen das Gesicht einer Stadt. Mit dem Prognosemodell BPD-MOSAIC besteht die Chance, maßgeschneiderte und bedarfsgerechte Wohnviertel zu entwickeln, die Angebot und Nachfrage auf den Punkt bringen. 

Big Data, Algorithmen und Wohnmilieus liefern den Schlüssel. Sie zeichnen ein klares Bild von Nachfragestrukturen unterschiedlicher Wohnzielgruppen eines Ortes. Als Unternehmen mit niederländischen Wurzeln hat BPD viel Expertise im Bereich Gebiedsontwikkeling. In den Niederlanden arbeitet BPD seit vielen Jahren erfolgreich mit Städten und Gemeinden zusammen und entwickelt neue Stadtquartiere auf Basis der Prognosemethodik von BPD-MOSAIC(-Milieus).

Die Erfahrungen waren so positiv, dass wir dieses Instrument der Gebietsentwicklung für den deutschen Markt angepasst haben.

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Warum BPD-MOSAIC?

Die Stadt braucht Vielfalt und Gebiete, in denen sich Menschen wohlfühlen. Dies bedeutet in vielen Fällen, unterschiedliche Zielgruppen (Wohnungsnachfrager) gleichzeitig bedienen zu müssen. Jeder Nachfrager sollte die Wohnung bekommen, die er sich wünscht, die er braucht und die er sich leisten kann. Nur so gelingt es, ein Quartier zu schaffen, das schnell von seinen Bewohnern angenommen und akzeptiert wird. Ein Quartier, in dem sich Bewohner vom ersten Moment an zu Hause fühlen. Ziel von BPD-MOSAIC ist, Nachfragesegmente zu quantifizieren und tatsächlich so zu bauen, das bedarfsgerechte Wohnangebote entstehen können.

BPD-MOSAIC gibt Aufschluss darüber:

  • Wer sind die zukünftigen Bewohner des Stadtviertels
  • Welche Wünsche und Bedürfnisse haben die Wohnzielgruppen?
  • Und welche Architekturstile bevorzugen Sie?

Im Sinne der Wohnungs- und Städtebaupolitik kann BPD-MOSAIC Kommunen wertvolle Einblicke liefern. BPD-MOSAIC quantifiziert die Bedarfe und unterlegt diese mit Qualitätsanforderungen. Kommt das Instrument am Anfang städtebaulicher Überlegungen zum Einsatz, dann kann ein Städtebau maßgeschneidert für die künftigen Bewohner gelingen.

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Wie funktioniert BPD-MOSAIC?

MOSAIC ist eine umfangreiche Geomarketing-Datenbank. In das Planungstool fließen geodemografische Daten auf Haushalts-, Gebäude-, Baublock- und Quartiersebene ein. Insgesamt 17 unterschiedliche Milieus haben wir für Deutschland erarbeitet: von den gutverdienenden Familien in wohlhabenden Ballungsräumen bis hin zum Geringverdiener auf dem Land. Aus Umzugsdaten und den Ergebnissen einer Wohnwunschbefragung lässt sich dann die Wahrscheinlichkeit berechnen, mit der ein Haushalt umziehen wird und welche Präferenzen dieser hat.


Der Milieuansatz stammt ursprünglich aus der Sozialforschung: Jeder Haushalt gehört einer bestimmten Gruppe an. Haushalte einer Gruppe haben möglichst ähnliche Eigenschaften. Demografische Faktoren sowie Konsumgewohnheiten spielen bei dieser Clusteranalyse eine große Rolle. Die BPD-Milieus basieren auf den Milieus des internationalen Marktforschungsunternehmens Experian. Die Datenbasis umfasst rund 22 Millionen Adressen und 158.000 Quartiere in allen gut 11.000 Kommunen Deutschlands.

BPD Alexander Heinzmann Organisation2
Alexander Heinzmann
Geschäftsführer

„Die Bevölkerung der Städte wächst.“

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Alexander Heinzmann
Geschäftsführer

„Die Haushaltsstruktur wird vielfältiger und bunter. Der Wohnraummangel in den Metropolregionen erfordert Handlungen, daher denken Kommunen wieder in großflächigen Quartieren. Wir setzen BPD-Mosaic zu Beginn unserer Gebietsentwicklungen ein, damit am Ende ein bedarfsgerecht konzipiertes Quartier entsteht. Big Data, Algorithmen und Wohnmilieus liefern den Schlüssel für die Planung zukünftiger Wohngebiete, die auf die Bedürfnisse der Bewohner ausgerichtet sind.“

Wohnmilieus kurz erklärt

Für jedes Milieu wurden Personas erstellt, die fiktive, aber realistische (Wohn-) Biografien von Einzelhaushalten anschaulich darstellen.

Sie machen die Milieus lebendig und helfen, eine plastische Vorstellung von den Zielgruppen und deren Bedürfnissen im Wohnungsbau zu entwickeln. Dabei soll bewusst die Vielfalt der Gesellschaft und Lebensmodelle abgebildet werden: Alleinerziehende, eine steigende Anzahl von Single- und Senioren-Haushalten sowie eine Zunahme von Menschen mit Migrationshintergrund machen diese Vielfalt unserer Gesellschaft aus und entwickeln spezifische Bedürfnisse für den Wohnungsmarkt.

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Die Milieus

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Christian von Malottki, Gebietsentwicklung & Marktforschung bei BPD
Dr. Christian von Malottki
Gebietsentwicklung & Marktforschung Zentrale

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Übersicht Studien und Publikationen

BPD hat eine eigene Marktforschungsabteilung. Sie beschäftigt sich mit Themen und Trends des Wohnungsmarkts. Mit den hier veröffentlichten Studien geben wir Ihnen einen kleinen Einblick in unsere Arbeit.

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