Waarde toevoegen aan binnenstedelijk gebied
Wim de Haas: ‘Bij binnenstedelijke gebiedstransformaties zijn er per definitie veel partijen met veel belangen. De beste aanpak is om die eerst grondig in kaart te brengen en daar vervolgens je plan en communicatieaanpak op in te richten. Als je je huiswerk niet goed doet, krijg je dat later terug. Een fabriek waar een buurt jarenlang last van had, moet dan opeens toch blijven, omdat omwonenden niet precies weten wat ervoor in de plaats komt. Draagvlak is dus belangrijk – wat overigens niet hetzelfde is als eindeloos praten. Je moet duidelijk uitleggen wat je van plan bent en welk proces daarbij hoort; dat geeft houvast. Want bij binnenstedelijke gebiedsontwikkeling meng je je altijd in andermans leefomgeving.’ Henri Schimmel: ‘Er is geen beste aanpak. Maar publiek-private samenwerking blijkt vaak adequaat. Daarbij worden meer belangen gekoppeld, blijft de overheid niet op afstand en verbinden gemeenten en ontwikkelaars zich voor lange tijd aan elkaar. Gemeenten gaan graag in zee met partijen die toegewijd en solvabel zijn en kunnen dóórgaan. Ook als de exploitatie even tegenvalt.’
Rol van de overheid
De Haas: ‘Ingrijpen in binnenstedelijk weefsel kan eigenlijk alleen goed als de overheid volop meedoet. Met zo’n getransformeerd stadsgebied moet de overheid zelf namelijk heel lang door. Dat schept langjarige verplichtingen voor alle partijen.’ Schimmel: ‘Het is goed als de overheid juist een stevige, regisserende rol speelt. Kijk naar hoe succesvolle gemeenten zich opstellen rond voorgenomen transformaties van oude industriegebieden. Daar is vaak een langetermijnperspectief geformuleerd, mét publieke regie-instrumenten.’
Belangrijke lessen
Schimmel: ‘Dit werk kun je alleen goed doen als je dicht op de opgave zit. Je bouwt meer dan alleen woningen, je bouwt een stuk stad. Het gaat naast vastgoed om veiligheid, groen, werken, recreatie, mobiliteit, duurzaamheid en welzijn. Als ontwikkelaar moet je een brede visie hebben op die totale opgave.’ De Haas: ‘Nederland is bij het afwegen en waarborgen van alle mogelijke deelbelangen soms te moeilijk geworden en dat kost veel tijd. Die les heb ik geleerd. Op dat punt moet er echt iets veranderen. De ruimtelijke ordeningsprocessen zijn in hun huidige vorm voor binnenstedelijke transformatie erg ingewikkeld geworden. Ze zullen door partijen – lees overheid – moeten worden geëvalueerd en geüpdatet.’
Een binnenstedelijke gebiedsontwikkelaar moet trekjes hebben van een trend-watcher – én scherp kijken naar wat er vandaag gebeurt
BPD en binnenstedelijke gebiedstransformatie
De Haas: ‘BPD houdt zich al heel lang bezig met binnenstedelijke gebiedstransformatie. Zelfs al in de Vinex-tijd! Toen ging het ook om gebieden – vaak vlak tegen de stad – die moesten worden getransformeerd tot nieuw stadsdeel met toekomstwaarde. En ook toen was de vraag: hoe voeg je de juiste waarde toe aan wat er al is? Traditioneel of niet: bij dit werk moet je de haalbaarheid, fasering en programmering kunnen beoordelen en gezamenlijk met partijen toekomstwaarde voorspellen om uiteindelijk tot een sociaal, maatschappelijk en economisch waardevol stuk extra stad te kunnen komen.’
Schimmel: ‘Natuurlijk is het managen van uiteenlopende binnenstedelijke belangen iets anders dan het laten rijden van een nieuwbouwtrein. Een binnenstedelijke gebiedsontwikkelaar is een ander type. Hij moet trekjes hebben van een trendwatcher – én scherp kijken naar wat er vandaag gebeurt. BPD heeft zich de afgelopen jaren ook versterkt met mensen met een andere achtergrond, die weten hoe een stad zich gedraagt en er fris naar kijken. Maar uiteindelijk zijn het minder verschillende werelden dan je zou denken. In een druk en veeleisend land gaat ontwikkelen buiten de stad steeds meer lijken op binnenstedelijke gebiedstransformatie.’
Wanneer is een binnenstedelijke gebiedstransformatie geslaagd?
De Haas: ‘Als een afgerond project zich goed voegt en verbindt aan het bestaande stedelijk weefsel, en duidelijk tot waardevermeerdering heeft geleid. En dan natuurlijk niet alleen economisch, maar ook sociaal, maatschappelijk en cultureel.’ Schimmel vult aan: ‘Waalfront was een verpauperd gebied. Nu is het een hotspot. Problemen zoals verloedering en criminaliteit zijn erdoor aangepakt, Nijmegenaren associëren zich er graag mee. Het is een vitaal woongebied geworden dat dit hele stadsdeel beter maakt. Dat noem ik geslaagd.’
