‘Integrale gebiedsontwikkeling heeft te maken met empathie'
Er moeten 1 miljoen woningen bij. Toch gebeurt er weinig. Hoe kan dat?
‘Door allerlei oorzaken, variërend van gebrek aan bouwlocaties tot langdurige procedures. Maar het heeft er misschien ook mee te maken dat we het té goed hebben in Nederland. We zijn de meest concurrerende economie van Europa. We wonen eigenlijk in een prachtig land. Dat maakt ons ook een beetje lui. Veranderen is lastig als je in je comfortzone zit. Nog niet zo heel lang geleden dachten we zelfs nog dat Nederland ‘af’ was. Inmiddels weten we dat er gigantische tekorten zijn op de woningmarkt, en dat het zo niet verder kan. Maar dat brengt ons kennelijk nauwelijks in beweging. Het gevolg zien we nu: grote groepen mensen komen niet aan de bak bij het kopen of huren van een woning. De pijn is kennelijk nog te weinig voelbaar.’
Wat zijn de consequenties?
‘Ernstig. Als mensen geen woning vinden, kan de economie stagneren. Docenten, politieagenten, zorgmedewerkers en andere mensen die onze steden leefbaar en bereikbaar houden, trekken weg omdat ze in de buurt van hun werkplek geen woning vinden. Dat zien we nu al gebeuren. De schaarste kan zelfs zo groot worden dat de woningmarkt ontregeld raakt. Gezien de enorme opgave moeten er dus snel nieuwe plekken in Nederland worden ontwikkeld, met de juiste combinatie van betaalbaar wonen, voorzieningen en groen.’
Waarom is tempo maken zo moeilijk?
‘De wereld is sterk veranderd. Die honderdduizenden woningen die na onze oprichting - vlak na de Tweede Wereldoorlog - in rap tempo uit de grond werden 'gestampt' om het woningtekort te lijf te gaan, bouw je nu niet meer zo een-twee-drie. Om dat verantwoord te doen, moeten veel mensen meewerken en samenwerken. Vergeleken met vroeger liggen er grote en ingewikkelde nieuwe opgaven op tafel. En niet de eenvoudigste. De transitie naar duurzame energie speelt nu een rol. Net als klimaatverandering. Of stikstof. De groeiende mobiliteit. Mensen stellen ook andere eisen aan hun woning, en huishoudens zijn veranderd: kleiner, diverser. Al die vele uiteenlopende belangen en eisen – denk vooral ook aan de betaalbaarheid – moeten goed met elkaar worden verenigd, in een land waar meerdere belangen spelen op één en dezelfde ruimte.
Het gaat nu om méér dimensies dan ooit. De woningen moeten duurzaam zíjn en duurzaam tot stand komen. Ze moeten bijvoorbeeld en goed passen in het stadsgezicht, en bereikbaar zijn, en met groen omgeven, en in een gezonde omgeving. Dat vergt dus veel, vaak en zorgvuldige afstemming tussen het Rijk, gemeenten, vervoersbedrijven, bouwers, investeerders, energieleveranciers.’
Is het mogelijk om al die belangen te verenigen?
‘Wij zijn ervan overtuigd dat het kan. Sterker nog, er is geen andere weg. BPD heeft jarenlange ervaring met ontwikkelen en bouwen in grootschalige, gecompliceerde situaties. Al in de Vinex-tijd, eigenlijk de laatste grote beweging op de woningmarkt, moesten we verschillende opgaven tegelijk aanpakken, van waterberging tot openbaar vervoer. Dat is sindsdien alleen maar sterker geworden.’
Wat is het antwoord?
‘Integrale gebiedsontwikkeling. Ofwel: het ontwikkelen van woningen verenigen met andere belangen, door nauw samen te werken. Je zou het kunnen zien als een Zwitsers zakmes. Dat doet wat het moet doen – het is een goed zakmes – maar het biedt je ook allerlei andere functies. Naast wonen is dat groen, natuur, biodiversiteit, water, gezondheid, klimaatadaptatie, duurzame energie, sociale samenhang. BPD wil en kan overzicht en orde scheppen in een veelheid van belangen. Integratie van verschillende opgaven op één plek, op een doordachte manier. Om je de waarheid te zeggen: wij kunnen dat heel goed. Vanuit onze jarenlange ervaring, en vanuit onze natuurlijke neiging om samen te werken.’
Waarom is integrale gebiedsontwikkeling zo belangrijk?
‘Omdat die nieuwe woningen er moeten komen, en omdat ze zorgvuldig moeten worden ingepast in een druk land. En omdat mensen vaak verschillende belangen hebben die op het eerste gezicht niets met elkaar te maken hebben. Wij slagen er vaak in om belangen te verenigen. Een mooi voorbeeld vind ik de nieuwbouw in de Bloemendalerpolder bij Weesp. Daar werkt BPD nauw samen met anderen om nieuwe woningen heel zorgvuldig in te passen in een natuur- en cultuurlandschap. Dat is nou integrale gebiedsontwikkeling in optima forma.’
Bouwen in de polder, dus toch?
‘We zijn er intussen wel achter dat we er niet uitsluitend komen met bouwen binnen de bestaande stad. Er zullen ook plekken moeten worden aangewezen aan de randen van de stad, en soms dus in de polder. Juist daarbij moet je heel zorgvuldig te werk gaan, samen met anderen, en daar is integrale gebiedsontwikkeling dus net zo cruciaal als bij bouwen in de stad. De oplossing ligt altijd in de samenwerking. In empathie, in je verplaatsen in anderen. Dus ook in de belangen van natuurorganisaties en waterschappen, of boeren. En uiteraard voor de mensen voor wie we werken, want we ontwikkelen woonwijken ook altijd zoveel mogelijk in samenspraak met toekomstige bewoners, in de vorm van participatie of co-creatie.’
